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*11:01JST プロパスト Research Memo（1）：小川建設の子会社化により、2026年5月期の業績予想を修正予定
■要約

プロパスト<3236>は、東京証券取引所（以下、東証）スタンダード市場に上場する総合不動産ディベロッパー（土地の開発事業者）である。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開し、市場環境に応じて最適と判断される事業に機動的に注力している。同社は都心の好立地に特化した不動産業を展開しており、扱う物件の特長は洗練された都市生活に調和する高いデザイン性にある。競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、情報整理とスピーディな判断による「仕入力」に加え、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。

1. 2026年5月期中間期の業績概要
2026年5月期中間期は、売上高15,637百万円（前年同期比1.7%減）、営業利益2,359百万円（同31.3%増）、経常利益2,144百万円（同42.0%増）、中間純利益1,484百万円（同42.2%増）となった。個人資産家や事業会社に対して想定以上の価格で売却できたことから、利益率が上昇した。分譲開発事業は、売上計上する引渡物件がなく、売上高・営業利益（全社費用控除前、以下同様）はともに発生しなかった（前年同期もゼロ）。賃貸開発事業は、収益性の高いエリアで14プロジェクトの物件売却を進めた結果、売上高13,782百万円（前年同期比29.7%増）、営業利益2,713百万円（同63.8%増）の大幅な増収増益となった。バリューアップ事業は、売却件数が3プロジェクトと前年同期から大きく減少した結果、売上高1,848百万円（同64.9%減）、営業利益227百万円（同67.8%減）と大幅な減収減益となった。また、資産合計は減少したものの、純資産合計が増加したことで自己資本比率は47.3%に上昇し、東証プライム・スタンダード・グロース市場の不動産業平均を大幅に上回る安全性を確保した。

2. 2026年5月期の業績見通し
2026年5月期については、売上高23,140百万円（前期比16.9%減）、営業利益1,925百万円（同42.2%減）、経常利益1,600百万円（同43.4%減）、当期純利益1,120百万円（同42.8%減）とする期初予想を据え置いている。分譲開発事業では、賃貸開発物件から計画変更したプロジェクトが進行中だが、開発に3年程度を要するため2026年5月期での売上高の計上予定はない。賃貸開発事業では、不動産価格は上昇を続けているものの、それ以上に資材高や人手不足による建築費の高騰が続いており、22プロジェクトの販売を予定しているが、費用負担の増加から利益率の低下を見込む。バリューアップ事業では、前期に在庫削減を進めた結果、2026年5月期の販売予定案件数が3プロジェクトへと減少する見通しである。2026年5月期も、賃貸開発事業の完成予定物件並びに保有するバリューアップ物件の売却を積極的に推進する計画であるが、地価及び建築費の上昇などのコスト増の影響が大きいと見て減益を見込む。ただ、同社では、期初には慎重な業績予想を発表することから、予想を上回る可能性が高いと弊社では見ている。なお、（株）小川建設の子会社化に伴い、第3四半期より連結決算に移行するため、通期業績予想は今後修正・正式発表される予定である。

3. 2027年5月期以降の業績見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの1戸当たり平均価格は高値で横ばいながら、販売戸数は低水準での推移が続き、2025年11月の初月契約率は好不況の分かれ目とされる70%を下回っている。足元では地価及び建築費がともに上昇しており、新築マンションの販売価格は過熱気味である。ただ、首都圏のマンション人気は底堅く、長期的にも都心の好立地マンションへのニーズは根強いと見られる。同社の強みである物件の仕入力に加え、定評のある企画力・デザイン力が融合し、3事業が補完し合うことで、2027年5月期以降も堅調な業績を継続すると弊社では見ている。なお、子会社化した小川建設は、2027年5月期より通期で業績貢献する予定である。

■Key Points
・2026年5月期中間期は、賃貸開発事業の好調により大幅な増益決算
・小川建設の子会社化に伴い、2026年5月期の業績予想を修正する予定
・2027年5月期以降も、堅調な業績を継続する見通し

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）



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