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株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）
2025/11/28 11:37
*11:37JST 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）
アーバネットコーポレーション<3242>
●DAIBOUCHOU
なるほど。そうした土地仕入れや施工コストの工夫が奏功しているわけですね。
それでは、前期決算を拝見すると都心部のテラスハウス事業が大きく伸びているように見受けられます。こちらが販売好調な理由について教えていただけますでしょうか。
■アーバネットコーポレーション 服部様
テラスハウスというのは、例えば土地があっても、建物を1棟しか建てられないという原則のもとで成り立つ建物です。建築可能な土地の中でも、いわゆる敷地延長（旗竿地）と呼ばれるような、道路との接点が少なく奥まった形状の土地があります。こうした土地には、マンションのような共同住宅は建てられず、戸建て1棟か、あるいは長屋（テラスハウス）形式の建物しか建築できないのです。
つまり、3LDKほどの戸建てが3棟、4棟、5棟と連なって建つようなスタイルがテラスハウスです。このような土地は建築の制約が多く、建てにくいために比較的安く仕入れることができるという特徴があります。一方で、施工面では規模が小さく、3〜5棟程度では利益が限られるため、ゼネコンがなかなか請け負ってくれないという課題がありました。
また、敷地が狭く工事も複雑なため、施工効率が悪く、敬遠されがちです。
そのような中で、当社のグループ会社であるケーナインは、木造や鉄骨の施工部門を自社内に持っている点が強みです。この施工部門が自社で直接工事を行うことで、他社が手を出しづらい都心部の旗竿地なども、安定的かつ低コストで開発できる体制を整えています。結果として、土地を安く仕入れ、施工費も抑えることで、販売価格を大幅に下げることが可能になっています。
例えば、先日販売した三軒茶屋駅・駒沢大学駅から徒歩圏内のテラスハウスは、延床約85m2、2LDK＋S（実質3LDK）タイプで、8,000万円台で販売しました。このエリアでは、分譲マンションでも1億5,000万円前後、戸建てでは2億円を超えるのが一般的です。そうした中で8,000万円台という価格は非常に競争力があり、発売後すぐに完売しました。
このように、土地仕入れから施工、販売までをグループ内で一貫して行える体制が整っていることが、テラスハウス事業の販売好調につながっています。グループの総合力を活かすことで、他社には難しい条件の土地でも事業化できる、これが当社の大きな強みだと考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、土地を安く仕入れられることに加えて、テラスハウスを自社で施工できる体制（ケーナインによる内製化）があることで、マンションでは実現できない価格帯で、品質の高い物件を供給できているということですね。立地が良ければ、旗竿地のような制約があっても気にしない方は多いでしょうし、価格面での優位性が販売好調の要因というわけですね。
■アーバネットコーポレーション 服部様
そうですね。その通りです。
●DAIBOUCHOU
よく分かりました。ありがとうございます。では、テラスハウスを「作りたい」というよりも、そうした土地の条件に合わせて最適な形としてテラスハウスを建てている、という流れなのでしょうか。
■アーバネットコーポレーション 服部様
はい、まさにそうです。そういった土地の特性を最大限に活かしていくということですね。他社がなかなか手を出せない土地であっても、当社グループであれば有効活用できる。そして、そこに大きなビジネスチャンスがあると考えています。
●DAIBOUCHOU
よく分かりました。ありがとうございます。
それでは次に、新たな事業として展開を始められているアパートメントホテル開発について伺いたいと思います。なぜこの分野への参入を決められたのでしょうか。
■アーバネットコーポレーション 服部様
そうですね。先日の日経新聞にも出ていましたが、インバウンドの訪日客がますます増加しています。特に、最近は家族連れで来日し、長期滞在するケースが増えており、これは一時的なブームではなく、今後も拡大が見込まれると考えています。こうした市場環境の変化を踏まえて、当社としてもアパートメントホテル事業に本格的に取り組もうということで、現在プロジェクトを進めています。
もともと当社では、蒲田駅前にアパートメントホテルを開発・運営しており、これは一般的なビジネスホテルではなく、3〜6人で宿泊できる長期滞在型のホテルです。
この1棟目の実績を踏まえ、現在は八丁堀で新たな物件を着工中で、さらに溜池山王駅徒歩1分の一等地にも大きな土地を取得し、同様にアパートメントホテルとして開発を進めています。今後は北海道など地方主要都市でも展開していきたいと考えており、この分野にはまだ十分な成長余地があると見ています。
●DAIBOUCHOU
そうですね。単身者向けの賃貸マンションとアパートメントホテルは、居住性や空間設計の面で共通点も多く、御社の“ものづくり”へのこだわりがホテル開発にも活かせそうですね。
■アーバネットコーポレーション 服部様
おっしゃる通りです。当社のアパートメントホテル事業も、基本的なビジネスモデルはマンションと同じく「1棟販売」です。自社で長期運営していくというよりは、開発してファンドやリート、富裕層投資家などに販売する形で事業を展開していく考えです。1棟目の蒲田のホテルは、初期の学習目的で自社運営していますが、2棟目以降についてはマンションと同様、開発後に販売するモデルで進めていく方針です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、基本的には開発に特化し、運営や管理は行わないという方針なんですね。
■アーバネットコーポレーション 服部様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。ニセコひらふでのリゾート開発を予定されているとのことですが、ニセコ以外でもリゾート開発の計画はおありでしょうか。
株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）に続く
＜KM＞
アーバネットコーポレーション<3242>
●DAIBOUCHOU
なるほど。そうした土地仕入れや施工コストの工夫が奏功しているわけですね。
それでは、前期決算を拝見すると都心部のテラスハウス事業が大きく伸びているように見受けられます。こちらが販売好調な理由について教えていただけますでしょうか。
■アーバネットコーポレーション 服部様
テラスハウスというのは、例えば土地があっても、建物を1棟しか建てられないという原則のもとで成り立つ建物です。建築可能な土地の中でも、いわゆる敷地延長（旗竿地）と呼ばれるような、道路との接点が少なく奥まった形状の土地があります。こうした土地には、マンションのような共同住宅は建てられず、戸建て1棟か、あるいは長屋（テラスハウス）形式の建物しか建築できないのです。
つまり、3LDKほどの戸建てが3棟、4棟、5棟と連なって建つようなスタイルがテラスハウスです。このような土地は建築の制約が多く、建てにくいために比較的安く仕入れることができるという特徴があります。一方で、施工面では規模が小さく、3〜5棟程度では利益が限られるため、ゼネコンがなかなか請け負ってくれないという課題がありました。
また、敷地が狭く工事も複雑なため、施工効率が悪く、敬遠されがちです。
そのような中で、当社のグループ会社であるケーナインは、木造や鉄骨の施工部門を自社内に持っている点が強みです。この施工部門が自社で直接工事を行うことで、他社が手を出しづらい都心部の旗竿地なども、安定的かつ低コストで開発できる体制を整えています。結果として、土地を安く仕入れ、施工費も抑えることで、販売価格を大幅に下げることが可能になっています。
例えば、先日販売した三軒茶屋駅・駒沢大学駅から徒歩圏内のテラスハウスは、延床約85m2、2LDK＋S（実質3LDK）タイプで、8,000万円台で販売しました。このエリアでは、分譲マンションでも1億5,000万円前後、戸建てでは2億円を超えるのが一般的です。そうした中で8,000万円台という価格は非常に競争力があり、発売後すぐに完売しました。
このように、土地仕入れから施工、販売までをグループ内で一貫して行える体制が整っていることが、テラスハウス事業の販売好調につながっています。グループの総合力を活かすことで、他社には難しい条件の土地でも事業化できる、これが当社の大きな強みだと考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、土地を安く仕入れられることに加えて、テラスハウスを自社で施工できる体制（ケーナインによる内製化）があることで、マンションでは実現できない価格帯で、品質の高い物件を供給できているということですね。立地が良ければ、旗竿地のような制約があっても気にしない方は多いでしょうし、価格面での優位性が販売好調の要因というわけですね。
■アーバネットコーポレーション 服部様
そうですね。その通りです。
●DAIBOUCHOU
よく分かりました。ありがとうございます。では、テラスハウスを「作りたい」というよりも、そうした土地の条件に合わせて最適な形としてテラスハウスを建てている、という流れなのでしょうか。
■アーバネットコーポレーション 服部様
はい、まさにそうです。そういった土地の特性を最大限に活かしていくということですね。他社がなかなか手を出せない土地であっても、当社グループであれば有効活用できる。そして、そこに大きなビジネスチャンスがあると考えています。
●DAIBOUCHOU
よく分かりました。ありがとうございます。
それでは次に、新たな事業として展開を始められているアパートメントホテル開発について伺いたいと思います。なぜこの分野への参入を決められたのでしょうか。
■アーバネットコーポレーション 服部様
そうですね。先日の日経新聞にも出ていましたが、インバウンドの訪日客がますます増加しています。特に、最近は家族連れで来日し、長期滞在するケースが増えており、これは一時的なブームではなく、今後も拡大が見込まれると考えています。こうした市場環境の変化を踏まえて、当社としてもアパートメントホテル事業に本格的に取り組もうということで、現在プロジェクトを進めています。
もともと当社では、蒲田駅前にアパートメントホテルを開発・運営しており、これは一般的なビジネスホテルではなく、3〜6人で宿泊できる長期滞在型のホテルです。
この1棟目の実績を踏まえ、現在は八丁堀で新たな物件を着工中で、さらに溜池山王駅徒歩1分の一等地にも大きな土地を取得し、同様にアパートメントホテルとして開発を進めています。今後は北海道など地方主要都市でも展開していきたいと考えており、この分野にはまだ十分な成長余地があると見ています。
●DAIBOUCHOU
そうですね。単身者向けの賃貸マンションとアパートメントホテルは、居住性や空間設計の面で共通点も多く、御社の“ものづくり”へのこだわりがホテル開発にも活かせそうですね。
■アーバネットコーポレーション 服部様
おっしゃる通りです。当社のアパートメントホテル事業も、基本的なビジネスモデルはマンションと同じく「1棟販売」です。自社で長期運営していくというよりは、開発してファンドやリート、富裕層投資家などに販売する形で事業を展開していく考えです。1棟目の蒲田のホテルは、初期の学習目的で自社運営していますが、2棟目以降についてはマンションと同様、開発後に販売するモデルで進めていく方針です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、基本的には開発に特化し、運営や管理は行わないという方針なんですね。
■アーバネットコーポレーション 服部様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。ニセコひらふでのリゾート開発を予定されているとのことですが、ニセコ以外でもリゾート開発の計画はおありでしょうか。
株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）に続く
＜KM＞
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