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いちご Research Memo（1）：事業利益が前年同期比60%増。ストック収益に加え、フロー収益も好調
2025/11/18 13:01
*13:01JST いちご Research Memo（1）：事業利益が前年同期比60%増。ストック収益に加え、フロー収益も好調
■要約
いちご<2337>は、オフィス、商業施設、ホテル、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象とし、不動産価値向上ノウハウを活用して投資・運用を行う心築（しんちく）を強みとしている。また同社は、不動産価値向上技術・ノウハウを軸にオフィス、ホテル、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人を運用・管理するユニークな企業グループである。
1. 2026年2月期中間期の業績動向-過去最高益更新に向け、順調に推移
2026年2月期中間期は、売上高が前年同期比40.6%増の51,024百万円、営業利益が同64.3%増の11,261百万円、事業利益※（旧称：ALL-IN営業利益）が同60.2%増の15,128百万円、経常利益が同62.9%増の9,047百万円、親会社株主に帰属する中間純利益が同60.7%増の8,624百万円、キャッシュ純利益が同45.5%増の11,034百万円となった。主力の心築事業は、既存・新規物件の賃料増加により拡大した。特にトレードピアお台場の稼働率向上やセットアップオフィスの導入などが貢献した。ホテル事業では、保有ホテルの賃料成長と新規ホテル取得による増収が、物件売却・リブランド休館による減収を上回った。フロー収益でも、ホテル物件の売却により含み益を大幅に上回る売却益を実現した。いちごオーナーズ事業では、複数物件の一括売却を完了し大幅増収となった。アセットマネジメント事業では、いちごホテルリート投資法人<3463>（以下、いちごホテル）、いちごオフィスリート投資法人<8975>（以下、いちごオフィス）のNOI（純利益）向上とセキュリティ・トークンの運用資産増による運用報酬増が増益に貢献した。クリーンエネルギー事業は、安定的なビジネスモデルの下、堅調に推移した。
※ 心築事業及びホテル事業における営業活動本来の利益を可視化するため「事業利益」を採用している。同社は心築事業及びホテル事業で保有する不動産を「固定資産」と「販売用不動産」に分けて計上しているが、いずれも価値向上後の売却対象である一方、「固定資産」の売却益は会計上では特別損益に計上されるため、これを営業利益に戻し入れる「事業利益」により、利益創出の実態値を示している。
2. 2026年2月期通期の業績予想-純利益及び事業利益で過去最高益更新見込み
営業利益で前期比19.6%増の19,500百万円、事業利益で同14.2%増の28,400百万円を予想する。また、ストック収益・フロー収益ともに最高益更新を見込む。心築事業では、ストック収益・フロー収益とも増加し大幅な増益を予想する。ホテル事業では、リブランド休館（宇都宮、天神）の影響及び前期並みの売却を見込まないため減益を予想する。いちごオーナーズ事業では、多様なチャネルでの販売を行う方針の下、事業利益で5,600百万円（前期比68.1%増）と大幅な増益を見込む。アセットマネジメント事業では、安定したストック収益を見込むものの、前期フロー収益の反動により、減益を予想する。クリーンエネルギー事業では、出力制御及び一時的な大規模メンテナンスを見込み、減益を予想する。安定的な収益であるストック収益は引き続き拡大を予想する。オフィス分野ではトレードピアお台場やセットアップオフィスが好調に推移、ホテル分野では保有ホテルの賃料成長と新規取得による増収などが貢献し、過去最高更新に向けて拡大する。フロー収益については、ホテル、レジデンス、オフィスや商業施設などすべての分野で売買市場が活況であり、利益の確保がしやすい環境が整っている。会社全体の事業収益の上期進捗率が53.3%と堅調なことも考慮し、弊社では通期目標は余裕を持って達成できると考えている。
3. 中長期の成長戦略・トピック
心築分野では、同社最大の所有オフィス物件であるトレードピアお台場の稼働率が順調に上昇している。この物件は同社が2016年に取得しており、コロナ禍を契機とした働き方改革による退去やオリンピック関連事業者の退去により、2022年2月期の稼働率は50%まで低下した。同社では、「Tokyo Bay Village」をコンセプトに、テナントニーズ対応及びテナント同士をつなぐ場を創出する取り組みを開始した。例として、カフェ開設（2024年2月期）、防災・救護訓練と交流会のセット開催（「Meet The Neighbors!」/2024年2月期から毎年開催）、ギャラリー開設（2026年2月期）、敷地内農園開設（2026年2月期）などが挙げられる。これらの重層的取り組みにより満足度とエンゲージメントが向上し、新規成約・増床により稼働率は2025年10月現在95%まで向上、来期には売却機会の本格的な検討が開始される見込みである。また、オフィス分野全体では、セットアップオフィスの導入によりNOIの向上が実現できており、オフィス賃料収入は前年同期比で19.4%伸びている。
■Key Points
・事業利益が前年同期比60.2%増。順調に積み上がるストック収益に加え、ホテル・オーナーズでの売却によりフロー収益も好調
・2026年2月期は、事業利益28,400百万円（過去最高益）を予想。ホテル・アセットマネジメントで上振れ、心築・オーナーズも計画どおりに進捗
・トレードピアお台場の稼働率は95%に復活。ホテル分野では地方都市物件に投資拡大
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田 秀夫）
＜HN＞
■要約
いちご<2337>は、オフィス、商業施設、ホテル、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象とし、不動産価値向上ノウハウを活用して投資・運用を行う心築（しんちく）を強みとしている。また同社は、不動産価値向上技術・ノウハウを軸にオフィス、ホテル、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人を運用・管理するユニークな企業グループである。
1. 2026年2月期中間期の業績動向-過去最高益更新に向け、順調に推移
2026年2月期中間期は、売上高が前年同期比40.6%増の51,024百万円、営業利益が同64.3%増の11,261百万円、事業利益※（旧称：ALL-IN営業利益）が同60.2%増の15,128百万円、経常利益が同62.9%増の9,047百万円、親会社株主に帰属する中間純利益が同60.7%増の8,624百万円、キャッシュ純利益が同45.5%増の11,034百万円となった。主力の心築事業は、既存・新規物件の賃料増加により拡大した。特にトレードピアお台場の稼働率向上やセットアップオフィスの導入などが貢献した。ホテル事業では、保有ホテルの賃料成長と新規ホテル取得による増収が、物件売却・リブランド休館による減収を上回った。フロー収益でも、ホテル物件の売却により含み益を大幅に上回る売却益を実現した。いちごオーナーズ事業では、複数物件の一括売却を完了し大幅増収となった。アセットマネジメント事業では、いちごホテルリート投資法人<3463>（以下、いちごホテル）、いちごオフィスリート投資法人<8975>（以下、いちごオフィス）のNOI（純利益）向上とセキュリティ・トークンの運用資産増による運用報酬増が増益に貢献した。クリーンエネルギー事業は、安定的なビジネスモデルの下、堅調に推移した。
※ 心築事業及びホテル事業における営業活動本来の利益を可視化するため「事業利益」を採用している。同社は心築事業及びホテル事業で保有する不動産を「固定資産」と「販売用不動産」に分けて計上しているが、いずれも価値向上後の売却対象である一方、「固定資産」の売却益は会計上では特別損益に計上されるため、これを営業利益に戻し入れる「事業利益」により、利益創出の実態値を示している。
2. 2026年2月期通期の業績予想-純利益及び事業利益で過去最高益更新見込み
営業利益で前期比19.6%増の19,500百万円、事業利益で同14.2%増の28,400百万円を予想する。また、ストック収益・フロー収益ともに最高益更新を見込む。心築事業では、ストック収益・フロー収益とも増加し大幅な増益を予想する。ホテル事業では、リブランド休館（宇都宮、天神）の影響及び前期並みの売却を見込まないため減益を予想する。いちごオーナーズ事業では、多様なチャネルでの販売を行う方針の下、事業利益で5,600百万円（前期比68.1%増）と大幅な増益を見込む。アセットマネジメント事業では、安定したストック収益を見込むものの、前期フロー収益の反動により、減益を予想する。クリーンエネルギー事業では、出力制御及び一時的な大規模メンテナンスを見込み、減益を予想する。安定的な収益であるストック収益は引き続き拡大を予想する。オフィス分野ではトレードピアお台場やセットアップオフィスが好調に推移、ホテル分野では保有ホテルの賃料成長と新規取得による増収などが貢献し、過去最高更新に向けて拡大する。フロー収益については、ホテル、レジデンス、オフィスや商業施設などすべての分野で売買市場が活況であり、利益の確保がしやすい環境が整っている。会社全体の事業収益の上期進捗率が53.3%と堅調なことも考慮し、弊社では通期目標は余裕を持って達成できると考えている。
3. 中長期の成長戦略・トピック
心築分野では、同社最大の所有オフィス物件であるトレードピアお台場の稼働率が順調に上昇している。この物件は同社が2016年に取得しており、コロナ禍を契機とした働き方改革による退去やオリンピック関連事業者の退去により、2022年2月期の稼働率は50%まで低下した。同社では、「Tokyo Bay Village」をコンセプトに、テナントニーズ対応及びテナント同士をつなぐ場を創出する取り組みを開始した。例として、カフェ開設（2024年2月期）、防災・救護訓練と交流会のセット開催（「Meet The Neighbors!」/2024年2月期から毎年開催）、ギャラリー開設（2026年2月期）、敷地内農園開設（2026年2月期）などが挙げられる。これらの重層的取り組みにより満足度とエンゲージメントが向上し、新規成約・増床により稼働率は2025年10月現在95%まで向上、来期には売却機会の本格的な検討が開始される見込みである。また、オフィス分野全体では、セットアップオフィスの導入によりNOIの向上が実現できており、オフィス賃料収入は前年同期比で19.4%伸びている。
■Key Points
・事業利益が前年同期比60.2%増。順調に積み上がるストック収益に加え、ホテル・オーナーズでの売却によりフロー収益も好調
・2026年2月期は、事業利益28,400百万円（過去最高益）を予想。ホテル・アセットマネジメントで上振れ、心築・オーナーズも計画どおりに進捗
・トレードピアお台場の稼働率は95%に復活。ホテル分野では地方都市物件に投資拡大
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田 秀夫）
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