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シーラHD Research Memo（3）：不動産デベロッパー事業が主力、不動産管理事業が安定収益源
2025/10/06 13:03
*13:03JST シーラHD Research Memo（3）：不動産デベロッパー事業が主力、不動産管理事業が安定収益源
■事業概要
1. 事業概要と特長・強み
シーラホールディングス<8887>は経営統合後の2026年5月期よりセグメント区分を、総合不動産事業（不動産デベロッパー事業）、不動産管理事業（自社所有不動産の賃貸、販売した不動産を中心とする賃貸管理／建物管理の受託、不動産クラウドファンディングプラットフォーム「利回りくん」運営など）、建設事業（建築設計・施工）、再生可能エネルギー事業（太陽光発電施設開発・運営・保守及び電力小売など）とする。
グループは、事業持株会社の同社、連結子会社のシーラテクノロジーズ（従来のシーラグループの事業持株会社）、シーラ、シーラソーラー、シーラブレインの合計5社で構成される（2025年6月1日時点）。今後は事業持株会社の同社の下で、シーラテクノロジーズ及びシーラが総合不動産事業、不動産管理事業及び建設事業を、シーラソーラーが再生可能エネルギー事業を展開する体制とする方針だ。
同社グループのビジネスモデルは、不動産デベロッパーの総合不動産事業において、物件売却によって資金を回収するとともに、一部の物件については販売後に賃貸管理／建物管理を受託し、賃貸収入を得ている。基本的には銀行借入や自己資金によって資金が先行する形となるほか、大型物件の売却や売却時期の集中・期ズレの影響なども収益変動要因となる。また、「利回りくん」を活用することで、デベロッパー事業の不動産をオフバランス化（デベロッパー事業で竣工した物件を「利回りくん」ファンドへ売却）し、財務構造の改善、不動産価格変動リスクの分離、業績変動リスクの軽減を図っている。「利回りくん」ファンドへの売却を含む物件売却後に継続的に得られるAPBM（ファンド管理／賃貸管理／建物管理等）収入と自社所有不動産から得られる賃貸収入が同社の安定収益源となっている。
また同社グループの特長・強みは、主に2点挙げられる。1つ目は独自のビジネスモデルと市場戦略である。不動産デベロッパーのシーラが特定建設業免許を取得しており、開発・施工・販売から管理までをグループ内で完結する一気通貫のビジネスモデルを構築している。単身者の人口増加が著しい東京23区や横浜・川崎市などに特化し、コンパクトマンションやオフィスを中心に展開することで、大手デベロッパーとの差別化を図る独自のランチェスター戦略を推進している。2つ目は安定した収益基盤と資金循環システムである。岩盤収益（不動産管理事業の自社所有不動産から得られる賃貸収入、賃貸管理／建物管理から得られる受託収入、再生可能エネルギー事業の太陽光発電所から得られる売電収入など）の積み上げにより、販管費の約半分を賄う安定した収益基盤を確立している。また、「利回りくん」が物件の仕入資金調達元と販売先を兼ねることで、独自の循環型経済システムを構築している。これにより、ノウハウとキャッシュを蓄積し、安定した経営基盤を支えている。
自社ブランド「SYFORME」を中心に、各種不動産の企画から販売までを担う
2. 総合不動産事業
総合不動産事業は不動産デベロッパーとして、シーラが自社オリジナルブランド「SYFORME（シーフォルム）」などの投資用マンションを中心に、各種不動産の企画／仕入／開発／施工／販売を行っている。「真に価値あるコンパクトマンション」の供給を目指し、東京23区や横浜・川崎エリアを中心に、エリア特性に応じて比較的コンパクトサイズで高品質なレジデンスや商業用施設などを供給していることが特長だ。販売は企業や「利回りくん」を含むファンド向けの1棟販売、投資家向けの区分販売が中心で、販売後の賃貸管理／建物管理に関わる収入（不動産管理事業）が安定収益源となる。2025年5月末時点（シーラのみの数値）で、機関投資家・事業会社への累計売却実績（土地及び建物の合算値）は84件、累計取引先数は63社となっている。また旧 クミカは埼玉県を中心に南関東エリアでファミリータイプマンションの企画・開発・販売を展開している。2025年5月末時点（シーラと旧 クミカの合計数値）で累計開発棟数は194棟、累計販売供給戸数は4,825戸となっている。
同社の総合不動産事業は、用地仕入／企画／設計／施工／販売／管理までを自社で一貫して行う垂直統合型の内製化モデルを特長・強みとしている。基本設計だけでなく構造設計まで自社で行える体制を構築し、品質・コスト・スピードを最適化することで、高い収益性と柔軟な事業運営を実現している。事業拡大に向けた施策として、施工面ではシーラによる自社開発物件の自社施工に加え、他社からの工事請負も可能になった。販売面では、2023年12月にBlackRockのリアルエステート部門が運用する私募ファンドと協業を開始し、シーラが開発する「SYFORME」シリーズを中心に、日本における不動産プロジェクトへの投資機会を提供するなど連携している。さらに2025年6月にはBlackRockとの戦略的パートナーシップの深化を目的に、シーラテクノロジーズがBlackRockの不動産特化型私募ファンドの投資案件に対して出資した。
また主力のレジデンス開発に加え、オフィスビル、商業ビル、宿泊施設などの開発も強化している。2023年12月には、リゾートタイプの自社ホテルブランド「SYLA HOTEL」シリーズ第1弾として「SYLA HOTEL ZUSHI-HAYAMA」を開業し、2024年3月には東京都江東区に同社初のオフィスビル「SYLA TOYOCHO」を竣工した。さらに、2025年6月の経営統合によって旧 クミカの不動産デベロッパー事業をシーラに移管し、首都圏でトップクラスのマンション供給デベロッパーとなった。今後は旧 クミカの不動産デベロッパー事業の重点領域をコンパクトマンションへシフトするほか、事業エリアの拡大、「利回りくん」へ供給する商品のバリエーションと量の拡大など、グループシナジーを強化する。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 水田雅展）
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■事業概要
1. 事業概要と特長・強み
シーラホールディングス<8887>は経営統合後の2026年5月期よりセグメント区分を、総合不動産事業（不動産デベロッパー事業）、不動産管理事業（自社所有不動産の賃貸、販売した不動産を中心とする賃貸管理／建物管理の受託、不動産クラウドファンディングプラットフォーム「利回りくん」運営など）、建設事業（建築設計・施工）、再生可能エネルギー事業（太陽光発電施設開発・運営・保守及び電力小売など）とする。
グループは、事業持株会社の同社、連結子会社のシーラテクノロジーズ（従来のシーラグループの事業持株会社）、シーラ、シーラソーラー、シーラブレインの合計5社で構成される（2025年6月1日時点）。今後は事業持株会社の同社の下で、シーラテクノロジーズ及びシーラが総合不動産事業、不動産管理事業及び建設事業を、シーラソーラーが再生可能エネルギー事業を展開する体制とする方針だ。
同社グループのビジネスモデルは、不動産デベロッパーの総合不動産事業において、物件売却によって資金を回収するとともに、一部の物件については販売後に賃貸管理／建物管理を受託し、賃貸収入を得ている。基本的には銀行借入や自己資金によって資金が先行する形となるほか、大型物件の売却や売却時期の集中・期ズレの影響なども収益変動要因となる。また、「利回りくん」を活用することで、デベロッパー事業の不動産をオフバランス化（デベロッパー事業で竣工した物件を「利回りくん」ファンドへ売却）し、財務構造の改善、不動産価格変動リスクの分離、業績変動リスクの軽減を図っている。「利回りくん」ファンドへの売却を含む物件売却後に継続的に得られるAPBM（ファンド管理／賃貸管理／建物管理等）収入と自社所有不動産から得られる賃貸収入が同社の安定収益源となっている。
また同社グループの特長・強みは、主に2点挙げられる。1つ目は独自のビジネスモデルと市場戦略である。不動産デベロッパーのシーラが特定建設業免許を取得しており、開発・施工・販売から管理までをグループ内で完結する一気通貫のビジネスモデルを構築している。単身者の人口増加が著しい東京23区や横浜・川崎市などに特化し、コンパクトマンションやオフィスを中心に展開することで、大手デベロッパーとの差別化を図る独自のランチェスター戦略を推進している。2つ目は安定した収益基盤と資金循環システムである。岩盤収益（不動産管理事業の自社所有不動産から得られる賃貸収入、賃貸管理／建物管理から得られる受託収入、再生可能エネルギー事業の太陽光発電所から得られる売電収入など）の積み上げにより、販管費の約半分を賄う安定した収益基盤を確立している。また、「利回りくん」が物件の仕入資金調達元と販売先を兼ねることで、独自の循環型経済システムを構築している。これにより、ノウハウとキャッシュを蓄積し、安定した経営基盤を支えている。
自社ブランド「SYFORME」を中心に、各種不動産の企画から販売までを担う
2. 総合不動産事業
総合不動産事業は不動産デベロッパーとして、シーラが自社オリジナルブランド「SYFORME（シーフォルム）」などの投資用マンションを中心に、各種不動産の企画／仕入／開発／施工／販売を行っている。「真に価値あるコンパクトマンション」の供給を目指し、東京23区や横浜・川崎エリアを中心に、エリア特性に応じて比較的コンパクトサイズで高品質なレジデンスや商業用施設などを供給していることが特長だ。販売は企業や「利回りくん」を含むファンド向けの1棟販売、投資家向けの区分販売が中心で、販売後の賃貸管理／建物管理に関わる収入（不動産管理事業）が安定収益源となる。2025年5月末時点（シーラのみの数値）で、機関投資家・事業会社への累計売却実績（土地及び建物の合算値）は84件、累計取引先数は63社となっている。また旧 クミカは埼玉県を中心に南関東エリアでファミリータイプマンションの企画・開発・販売を展開している。2025年5月末時点（シーラと旧 クミカの合計数値）で累計開発棟数は194棟、累計販売供給戸数は4,825戸となっている。
同社の総合不動産事業は、用地仕入／企画／設計／施工／販売／管理までを自社で一貫して行う垂直統合型の内製化モデルを特長・強みとしている。基本設計だけでなく構造設計まで自社で行える体制を構築し、品質・コスト・スピードを最適化することで、高い収益性と柔軟な事業運営を実現している。事業拡大に向けた施策として、施工面ではシーラによる自社開発物件の自社施工に加え、他社からの工事請負も可能になった。販売面では、2023年12月にBlackRockのリアルエステート部門が運用する私募ファンドと協業を開始し、シーラが開発する「SYFORME」シリーズを中心に、日本における不動産プロジェクトへの投資機会を提供するなど連携している。さらに2025年6月にはBlackRockとの戦略的パートナーシップの深化を目的に、シーラテクノロジーズがBlackRockの不動産特化型私募ファンドの投資案件に対して出資した。
また主力のレジデンス開発に加え、オフィスビル、商業ビル、宿泊施設などの開発も強化している。2023年12月には、リゾートタイプの自社ホテルブランド「SYLA HOTEL」シリーズ第1弾として「SYLA HOTEL ZUSHI-HAYAMA」を開業し、2024年3月には東京都江東区に同社初のオフィスビル「SYLA TOYOCHO」を竣工した。さらに、2025年6月の経営統合によって旧 クミカの不動産デベロッパー事業をシーラに移管し、首都圏でトップクラスのマンション供給デベロッパーとなった。今後は旧 クミカの不動産デベロッパー事業の重点領域をコンパクトマンションへシフトするほか、事業エリアの拡大、「利回りくん」へ供給する商品のバリエーションと量の拡大など、グループシナジーを強化する。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 水田雅展）
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