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*15:04JST アーバネット Research Memo（4）：都心における賃貸需要や投資意欲は堅調に推移
■業界環境

1. 業界を取り巻く環境
アーバネットコーポレーション<3242>の中核事業である都内の都市型賃貸マンションは、入居者及び投資家双方の需要に支えられて堅調に推移している。東京都総務局「東京都の人口（推計）」によると、同社が供給エリアとしている東京23区の人口は、東京都への転入超過等を背景に増え続けている。特に、若年層の流入や、晩婚化・離婚率の上昇に伴う単身世帯の増加が、都市型賃貸マンションの賃貸需要を支えている。2020年はコロナ禍で都心への転入超過が一時的に止まったものの、2022年にはプラスに転じており、一過性との見方ができる。

一方、投資家からの需要も活発になっている。将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20～30代の個人投資家からの需要の増加に加え、比較的安定したキャッシュ・フローが期待できる投資対象として賃貸収益物件が再評価されている。最近では都心・駅近の好立地物件は販売価格が上昇し、利回りは低下傾向にあるものの、相続税対策物件を求める富裕層や将来に不安を抱く若年層等による購入意欲は堅調である。

さらに、円安を背景とした海外からの資金流入等を含め、潤沢な資金を集めたファンドやリートが、安定稼働を期待できる収益物件に投資を拡大していることも、都市型賃貸マンションの品薄感を強める要因となっている。

首都圏における投資用マンションの供給戸数は2007年の9,210戸をピークに減少傾向をたどった。リーマンショックによる金融の引き締め、事業者の倒産・撤退、自治体のワンルームマンション建築規制（最低面積の規定、付帯設備の設置等）の強化などが背景にある。しかし、2010年に底を打ち、その後は金融機関の融資姿勢の変化や根強い需要に支えられて好調に推移してきた。一方、現状では都心における用地取得が困難なため、供給戸数の減少や品薄感による販売価格の上昇傾向も見られる。また、川崎市や横浜市における供給戸数が高いシェアを占めるようになってきた。業界の事業者については、販売のみを手掛ける企業が多数存在するものの、同社のように設計・開発に特化する相当規模の同業他社（特に上場会社）は少ない。

2. 業界における課題
開発環境については、都心人気エリアの駅近物件は、引き続き厳しい仕入環境が続くと見られる。また、土地価格や工事原価の上昇による利益率の低下、2024年問題※による建設工期の長期化、建設資材の供給不安といった問題もある。加えて、金利上昇や景気減速に伴い、金融機関による不動産融資厳格化の動きにも注意する必要がある。しかし、これらの厳しい状況は、業界の淘汰を促し、実績のある同社にとっては残存者利益を享受できる好機となり得る。

※ 働き方改革関連法によって従業員の時間外労働に上限が設けられることで、労働力不足や工期の長期化といった問題が生じること。

販売環境に目を向けると、外国人投資家による不動産投資は円安の影響も手伝って年々拡大傾向にある。特に、同社の事業領域であるマンションやホテルへの投資金額も高水準が続いており、安定的な収益が期待できる都心の優良物件への人気が高い。そのため、年金支給開始年齢の引き上げや支給額の減額などへの不安を抱える個人、相続税対策を目的とする富裕層に加えて、外国人投資家やファンド投資家の存在感がより高まっている。また、都心部では、単身者数の増加、インバウンドの増加、高齢者数の増加により、空間開発ニーズが多様化しており、さまざまなニーズに対応した価値ある空間の提供が求められている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）




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