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*11:07JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（7）：新築マンションに注力
■京橋アートレジデンス<5536>の中期成長イメージ

1. 今後の事業展開
不動産開発創造事業において、同社は中期的に、引き続き新築マンション開発事業とリノベーション再販事業の強化を図り、シナジー目的で必要があればスタートアップ企業への出資も推進する方針である。新築マンション開発事業では、人員体制や社外ネットワークを継続的に強化することで、東京23区を中心に開発数を月2棟のペースで増やす方針である。特に新宿、池袋、上野、品川など知名度の高いエリアでの供給を増やすことで顧客層を拡大するほか、高額物件など富裕層や海外投資家向けの商品ラインナップの強化を図り、資産形成用一棟収益マンションのマーケットにおける地位確立を目指す。リノベーション再販事業では、同社の企画力が生かせてニーズも強い、住居やオフィス、店舗などの一棟丸ごと及び高額ヴィンテージマンションのリノベーションを強化する方針である。ただし、現状は好調な新築マンション開発事業に経営資源を集中投下しているため、中期的にリノベーション再販事業の体制を整備して2本目の柱とする計画である。スタートアップ企業への出資や提携については、DX関連で既に事業シナジーが生じているケースがあることから、既存事業とのシナジーや事業領域の拡大につながる提携については、引き続き積極的に展開する予定である。

このほかの事業に関しても、情勢を見ながら着実に展開する方針である。新築戸建・宅地開発事業については、共同事業を中心とした開発を推進する方針だが、土地の取得費用が高騰しているためマンション開発に比べると抑制した傾向が続く見込みである。企画力や推進力を生かせる不動産コンサルティングやプロジェクトマネジメント事業については拡大を図り、オフィス、商業、医療などの複合開発を行う考えである。ESG関連事業では事業ポートフォリオの再構築を進める考えで、再生可能エネルギー事業から、賃料収入を目的とした保有事業や地域貢献など環境・社会課題の解消に取り組む事業へと資産を入れ替える方針である。また、新たな展開としては、不動産小口化やクラウドファンディングによる個人の資産形成用商品を開発する意向で、認知度を高めるための取り組みを検討しているところである。


新築マンション事業を中心に2ケタ成長を期待したい

2. 中期成長イメージ
主力の新築マンション開発事業が非常に好調のため、中期的に同社の成長をけん引すると見られる。というのも、既に1ヶ月当たり2～3棟というピッチで開発が進んでおり、遠からず年間20棟以上の引き渡しが視野に入ってくると考えられるからである。また、顧客ニーズや敷地面積など条件によっては、従来のマンションよりワンサイズ大きい、富裕層や外国人向けミドルクラスの新築マンションへと領域を拡大する可能性もある。一棟賃貸マンションのリノベーション再販のシリーズ化やヴィンテージマンションの区分リノベーション再販といった取り組みも、中期的に少しずつ軌道に乗ると予想される。

利益面では、成長やマーケットポジションの確立に向けてコストが先行する場面もあるだろうが、固定費が毎期大きく増加するとは考えにくいため、中期的に2ケタ成長を期待したい。ただし、新築マンション開発事業の急成長に伴う人員・組織の強化や資金調達方法の改善は避けて通れず、戦略的な対応が必要となろう。人員・組織の強化には採用を増やす必要があり、足元でトライしているものの、今のところ事業の拡大ピッチの方が早いように見える。資金調達に関しては、従来の借入偏重から資産の入れ替えや直接金融へのシフトについて検討しており、太陽光発電施設の売却など一部の資産入れ替えを開始する予定である。また、スタートアップ企業への出資を含め、シナジーが期待できそうな取り組みについては引き続き果敢にチャレンジする考えである。なお、既に初配当を実施、J-Adviserと流動性プロバイダーの証券会社も変更しており、条件が満たされれば東証スタンダード市場への上場を検討すると思われる。成長戦略や資本政策などを包括した中期経営計画の策定が待たれるところだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）



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