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*15:13JST １ｓｔコーポ Research Memo（3）：同社の事業を支える4つの強み
■会社概要

2. 同社の強みと事業モデル
ファーストコーポレーション<1430>の強みは、(1) 造注方式による特命受注、(2) 社内における正確かつ素早い情報共有、(3) トップによる迅速な意思決定、(4) 土地情報を獲得する独自のネットワーク、の4点である。

(1) 造注方式による特命受注
「造注方式」とは、マンション用地を仕入れ、企画・設計を行いマンション・デベロッパーに提案し、特命で工事を請け負う受注方式だ。各デベロッパーのニーズに合った事業プランを提案するにあたり、精度の高い用地情報を幅広く収集するほか、用地情報の確保から企画提案までを最短10日間というスピードで実現している。

具体的には、「造注方式」は以下の流れで進められる。まず不動産会社や金融機関、土地所有者など、多岐にわたる独自のネットワークを駆使してマンション用地情報の収集を行い、次に、立地特性を最大限に生かせるよう、周辺環境、マーケティング、権利関係、各種法規制等の調査を実施しクオリティの高いプランを作成する。そのプランに基づき、土地代、建築費、設計料等の諸経費を基に事業収支を作成し、デベロッパーに緻密な事業計画の提案を行ったうえで、デベロッパーの要望を取り入れ立案する。そして、プランをベースに適正かつ有効な建築費の見積りを提示し、工事を特命で受注する。

「造注方式」は、同社が土地を押さえることで主体的に企画提案ができるため、競争入札で建設工事を受注する場合と比較して契約条件が良くなる。一般的に、建設会社では、特命工事の比重を高めることが、収益向上のポイントとなるが、同社は「造注方式」により高い特命比率を実現し、事業運営の効率化と高い利益率の両立を可能にしている。足元では収益性がわずかながら低下しているものの、今後も造注比率の向上により、中長期的に収益性を高める方針だ。

(2) 社内における正確かつ素早い情報共有
事業用地の情報が社内でしっかりと共有されている点も同社の強みだ。毎週行う会議で、土地開発専任の部署が仕入れた用地の情報を営業部署と共有し、連携を密にすることで、法人営業部署はそれぞれのデベロッパーのニーズに合った事業用地を迅速かつ的確に提案できる。こうした社内の風通しの良さが、他社より迅速な事業用地とデベロッパーのマッチングにつながっている。

(3) トップによる迅速な意思決定
同社の哲学の1つである「土地を制するものが全てを制する」に基づき、重要な事業用地に関しては、トップである中村利秋（なかむら としあき）代表取締役社長が実際に現地に出向き、その場で購入するかどうかの意思決定を行う。一般的に不動産業界においては、事業用地を探しているデベロッパーが多いが、ニーズに合った土地が見つかりにくいというのが現状である。首都圏においては特に顕著であり、こうした状況のなかで、トップが自ら迅速な意思決定を行うことで、競合他社に先んじて優良な事業用地を獲得することを可能にしている。

(4) 土地情報を獲得する独自のネットワーク
通常、事業用地の情報を取得するには、地域の不動産屋、金融機関などに足繁く通ってゼロから信頼関係を構築し、土地の情報を仕入れるという長いスパンの活動が必要とされる。同社においてもこのような地道な活動によって情報を獲得する場合もあるが、中途採用による社員の持つネットワークから土地の情報を取得する事例が多い。魅力的なネットワークを持った人材の採用により、ゼロから関係を構築するという手間を省くことが、効率的な情報の収集と事業用地の確保につながっていると弊社は考える。

今後は新しい建築技術の開発によって、同社の提案力と施工技術に磨きをかけていく。新しい建築技術に関しては、耐震・免震に優れた施工方法の開発に注力し、着実に進捗している。これにより、他社との差別化を図り、さらなる受注拡大につなげていく考えだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎）



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