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株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）
2025/10/15 11:34
*11:34JST 株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）
アズ企画設計<3490>
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。次に、賃貸事業について伺います。御社の事業はサブリースのように見えますが、家賃や賃料の上昇によって利ざやが増える構造になっているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。私が起業してからの約30年間はデフレ環境が続き、入居者から家賃の値下げを求められることが日常的にありました。しかし、昨今は物価上昇によりインフレ局面へと移行し、状況が大きく変化しています。現在は当社に限らず都心全体で、家賃の上昇が一般的になっています。
このため、当社のサブリース事業における利ざやが拡大するケースも増えております。加えて、サブリース以外に管理を受託している物件においても、家賃の総額が上昇しているため、管理収入の増加につながっています。
特に留意しているのは、入居者の方との交渉を円満に進めることです。例えば、一定期間のフリーレントを設けるなど、入居者にもメリットがある形で家賃改定を行っています。その結果、納得していただきながら家賃を引き上げることができており、今後も家賃上昇とともに収入の増加が続くと見込んでいます。
●DAIBOUCHOU
なるほど。この資料を見ると、売上の増加以上に営業利益の伸びが大きくなっています。これは、サブリース契約における支払いがほぼ固定であり、賃料上昇分がそのまま利益に反映される構造だからでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
確かに利益率は改善していますが、当社がオーナー様に支払うサブリース賃料も同様に上昇します。完全に固定というわけではなく、賃料上昇に応じて支払う賃料も増加します。そのため、差額がすべて利益になるわけではありません。ただし、差益を着実に拡大できるよう努力を続けています。
●DAIBOUCHOU
ということは、例えば10年間固定といった契約ではなく、賃料が上がれば御社が支払うサブリース賃料も上がる、そういう仕組みという理解ですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。その通りです。支払う側の賃料も上昇します。
●DAIBOUCHOU
なるほど。では、御社は一定の割合を確保するような形で調整しているわけですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。交渉を通じて当社の利益率を確保できるようにしています。家賃総額が上昇傾向にある中で、支払う家賃も増加しますが、その差額が確実に拡大するよう、双方にとって円満な形で交渉を進めています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、賃料上昇がそのまま利益に直結するわけではないものの、利ざやが徐々に拡大していく傾向にあるという理解でよろしいですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。その通りです。
●DAIBOUCHOU
確かに、周辺相場の家賃が上昇すれば、入居者の方も家賃が上がることに理解を示しやすくなります。家賃だけが一方的に上がっているわけではないので、入居者の納得感も得やすいという印象です。
■アズ企画設計 松本様
はい。その点については、当社が物件を購入する際に必ずリフォームを行うことを重視しています。単に時期が来たからと一方的に家賃を引き上げるのではなく、付加価値を提供したうえで交渉し、不満が出ないように進めています。その意味では、当社なりのノウハウを持っていると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。主に入居者の入れ替え時に家賃を引き上げる形が多いということですね。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。収益不動産の在庫についてですが、中古のリノベーション物件などでは既にテナントが入居しており、その段階から家賃収入が得られます。つまり、物件残高が増加すると家賃収入も増加する、という理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
なるほど。さらに先ほどお話にあったように、高く売却するために一定期間保有を続けるケースもあるとのことでした。その間もテナントから家賃収入が入るため、収益にプラスになるという理解でよろしいですか。
■アズ企画設計 松本様
はい、なるべく高い賃料水準を維持しながら物件を保有し、その状態で売却することが望ましいと考えています。
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。次に伺いたいのですが、御社の特徴として、仕入れ専門、販売専門、開発専門といった部署を設けず、仕入れから販売までを同じ社員が担当しているとお聞きしました。なぜこのような体制を取られているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。現在、当社の社員は約65名、そのうち営業スタッフは40名弱と少数体制で運営しています。そのため、専門部署を設けるというよりも、一人ひとりが幅広い業務を担当できる仕組みとしています。また、業務全体を一気通貫で経験することで、仕事の面白さや達成感を感じられる点も大きいと思います。私自身も、特定の業務だけを担当するよりも、仕入れから販売まで全体像を把握しながら進めた方がやりがいを感じます。
もちろん、すべての案件で同じ社員が最初から最後まで担当するわけではありません。案件によっては、仕入れを担当する社員、リフォームや大規模修繕を担う社員、販売を担当する社員が分かれるケースもあります。とはいえ、可能な限り全体像が見える形で業務を進められるよう、「やれるのであれば一気通貫で取り組んでください」という方針で運営しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。社員がリーシングの出口まで見据えながら仕入れを行う。つまり「この物件を仕入れれば、こういう入居者が見込めて、この水準の家賃が得られ、最終的にはこの利回りで売却できる」という計算をしながら進めるわけですね。ある意味、社員自身が不動産投資家のような視点を持っているということですか。
■アズ企画設計 松本様
出口戦略が見えないまま仕入れを行うのは難しいため、常に「このエリアにはこういう需要があり、こうしたお客様がいる」という出口からの逆算で仕入れを行っています。その方が成功確率は高くなりますし、社員の成長にもつながります。仕入れと販売を分けて行うのではなく、販売を見据えて仕入れを行うという考え方です。
ただし、リーシングについては専門部署を設けています。現在、賃貸部門には約15名の担当者が在籍し、賃貸仲介や管理に専念しています。一方で、仕入れから販売までは営業担当者が一気通貫で担当しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。御社はもともと賃貸事業と賃貸管理からスタートされていますし、これまでの実績や経験がある。その積み重ねがリーシングに関するノウハウとして活かされているという理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
当社は賃貸事業を長く手掛けており、多様な取引先や地域ごとの相場感を把握しています。そのため、リーシング担当はまさにプロフェッショナルとして業務に取り組んでいると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。その基盤がしっかりしていることで、仕入れと収益性の計算もしやすくなるわけですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。リーシング部門と営業部門が密に連携することで、仕入れから販売までスムーズに事業を進めることができています。
株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）に続く
＜KM＞
アズ企画設計<3490>
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。次に、賃貸事業について伺います。御社の事業はサブリースのように見えますが、家賃や賃料の上昇によって利ざやが増える構造になっているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。私が起業してからの約30年間はデフレ環境が続き、入居者から家賃の値下げを求められることが日常的にありました。しかし、昨今は物価上昇によりインフレ局面へと移行し、状況が大きく変化しています。現在は当社に限らず都心全体で、家賃の上昇が一般的になっています。
このため、当社のサブリース事業における利ざやが拡大するケースも増えております。加えて、サブリース以外に管理を受託している物件においても、家賃の総額が上昇しているため、管理収入の増加につながっています。
特に留意しているのは、入居者の方との交渉を円満に進めることです。例えば、一定期間のフリーレントを設けるなど、入居者にもメリットがある形で家賃改定を行っています。その結果、納得していただきながら家賃を引き上げることができており、今後も家賃上昇とともに収入の増加が続くと見込んでいます。
●DAIBOUCHOU
なるほど。この資料を見ると、売上の増加以上に営業利益の伸びが大きくなっています。これは、サブリース契約における支払いがほぼ固定であり、賃料上昇分がそのまま利益に反映される構造だからでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
確かに利益率は改善していますが、当社がオーナー様に支払うサブリース賃料も同様に上昇します。完全に固定というわけではなく、賃料上昇に応じて支払う賃料も増加します。そのため、差額がすべて利益になるわけではありません。ただし、差益を着実に拡大できるよう努力を続けています。
●DAIBOUCHOU
ということは、例えば10年間固定といった契約ではなく、賃料が上がれば御社が支払うサブリース賃料も上がる、そういう仕組みという理解ですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。その通りです。支払う側の賃料も上昇します。
●DAIBOUCHOU
なるほど。では、御社は一定の割合を確保するような形で調整しているわけですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。交渉を通じて当社の利益率を確保できるようにしています。家賃総額が上昇傾向にある中で、支払う家賃も増加しますが、その差額が確実に拡大するよう、双方にとって円満な形で交渉を進めています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、賃料上昇がそのまま利益に直結するわけではないものの、利ざやが徐々に拡大していく傾向にあるという理解でよろしいですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。その通りです。
●DAIBOUCHOU
確かに、周辺相場の家賃が上昇すれば、入居者の方も家賃が上がることに理解を示しやすくなります。家賃だけが一方的に上がっているわけではないので、入居者の納得感も得やすいという印象です。
■アズ企画設計 松本様
はい。その点については、当社が物件を購入する際に必ずリフォームを行うことを重視しています。単に時期が来たからと一方的に家賃を引き上げるのではなく、付加価値を提供したうえで交渉し、不満が出ないように進めています。その意味では、当社なりのノウハウを持っていると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。主に入居者の入れ替え時に家賃を引き上げる形が多いということですね。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。収益不動産の在庫についてですが、中古のリノベーション物件などでは既にテナントが入居しており、その段階から家賃収入が得られます。つまり、物件残高が増加すると家賃収入も増加する、という理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
なるほど。さらに先ほどお話にあったように、高く売却するために一定期間保有を続けるケースもあるとのことでした。その間もテナントから家賃収入が入るため、収益にプラスになるという理解でよろしいですか。
■アズ企画設計 松本様
はい、なるべく高い賃料水準を維持しながら物件を保有し、その状態で売却することが望ましいと考えています。
●DAIBOUCHOU
承知しました。ありがとうございます。次に伺いたいのですが、御社の特徴として、仕入れ専門、販売専門、開発専門といった部署を設けず、仕入れから販売までを同じ社員が担当しているとお聞きしました。なぜこのような体制を取られているのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。現在、当社の社員は約65名、そのうち営業スタッフは40名弱と少数体制で運営しています。そのため、専門部署を設けるというよりも、一人ひとりが幅広い業務を担当できる仕組みとしています。また、業務全体を一気通貫で経験することで、仕事の面白さや達成感を感じられる点も大きいと思います。私自身も、特定の業務だけを担当するよりも、仕入れから販売まで全体像を把握しながら進めた方がやりがいを感じます。
もちろん、すべての案件で同じ社員が最初から最後まで担当するわけではありません。案件によっては、仕入れを担当する社員、リフォームや大規模修繕を担う社員、販売を担当する社員が分かれるケースもあります。とはいえ、可能な限り全体像が見える形で業務を進められるよう、「やれるのであれば一気通貫で取り組んでください」という方針で運営しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。社員がリーシングの出口まで見据えながら仕入れを行う。つまり「この物件を仕入れれば、こういう入居者が見込めて、この水準の家賃が得られ、最終的にはこの利回りで売却できる」という計算をしながら進めるわけですね。ある意味、社員自身が不動産投資家のような視点を持っているということですか。
■アズ企画設計 松本様
出口戦略が見えないまま仕入れを行うのは難しいため、常に「このエリアにはこういう需要があり、こうしたお客様がいる」という出口からの逆算で仕入れを行っています。その方が成功確率は高くなりますし、社員の成長にもつながります。仕入れと販売を分けて行うのではなく、販売を見据えて仕入れを行うという考え方です。
ただし、リーシングについては専門部署を設けています。現在、賃貸部門には約15名の担当者が在籍し、賃貸仲介や管理に専念しています。一方で、仕入れから販売までは営業担当者が一気通貫で担当しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。御社はもともと賃貸事業と賃貸管理からスタートされていますし、これまでの実績や経験がある。その積み重ねがリーシングに関するノウハウとして活かされているという理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
当社は賃貸事業を長く手掛けており、多様な取引先や地域ごとの相場感を把握しています。そのため、リーシング担当はまさにプロフェッショナルとして業務に取り組んでいると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。その基盤がしっかりしていることで、仕入れと収益性の計算もしやすくなるわけですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。リーシング部門と営業部門が密に連携することで、仕入れから販売までスムーズに事業を進めることができています。
株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）に続く
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