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株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）
2025/10/15 11:33
*11:33JST 株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）
アズ企画設計<3490>
■アズ企画設計 松本様
ご指摘のとおり、不動産市況リスクは当社にとっても非常に重要な課題です。過去にも市況変動による影響が繰り返し発生しており、十分に注意を払っています。
具体的な回避策としては、まず都心エリアを戦略的に重視しています。都心は需要が旺盛で価格が下落しにくいため、リスクを低減できると考えています。
さらに、当社が手掛ける開発案件は年間で数件に限定し、その進め方にも工夫をしています。例えば、建築会社と協力し、建物が完成した段階で当社が買い取るスキームを活用しています。これにより、建築中に生じるリスクを建築会社と分担し、当社単独で背負わないようにしています。すべての案件で適用できるわけではありませんが、土地の仕入れから完成までを共同で進め、建築会社にリスクを一部担っていただく事業モデルを取り入れているのが特徴です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。これはいわゆるオフバランス開発と呼ばれるものですね。建築会社のバランスシート上で開発を進め、完成した段階で御社が買い取り、販売するという理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。おっしゃる通りです。
●DAIBOUCHOU
ということは、潜在的に在庫として計上されていないものの、オフバランスで進行している開発案件が複数存在している、という理解をいたしました。
それから、新築や建て替え、特にオフィスビルのような大型案件では、建築費の高騰や人手不足の影響で計画が難航し、場合によっては中止になるケースも見られます。その結果、オフィスの供給が減少し、賃料や空室率が大きく悪化する懸念は少ないと理解してよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。まさにその通りです。供給が建築費や人件費の高騰で後ずれしている一方、需要は堅調に推移しているという状況です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。新築マンションについても同様に、まとまった土地が少なく、仮にあったとしてもホテルやオフィスビルなど別の用途に利用されることが多いため、住居用として供給される量は限定的、という状況でしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。都心の案件は供給量が増えることはほとんどありません。そのため、このエリアで事業を続ける限り、需要は旺盛であると考えております。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。では次に伺います。現在、建て替えや新築の建築コストが高騰しています。そのため、建て替えよりも改修・リノベーションの方が相対的に割安だという意見もありますが、この流れは御社にとって追い風になるのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、大きな追い風になると考えています。リノベーションは新築に比べて工期が短い点が大きなメリットです。当社が取り組む場合、通常は3か月前後、長くても半年程度で完了します。一方、新築の場合は2年程度を要するため、リノベーションの方が回転が速く、効率的に事業を進めることができます。
また、都心における土地情報は限られており、新築案件の機会が少ないことからも、リノベーションの方がコスト面・工期面で優位性が高いと考えています。
加えて、人件費や建築資材の価格は、デフレからインフレ局面に移行したことで上昇傾向にあります。そのため、新築・リノベーションを問わず、工事を依頼する際には財務基盤の安定した施工会社と長期的に取引を続けることが極めて重要です。当社自身も財務の安定性を維持しつつ、信頼できる施工会社と協力し、コスト・品質・スピードのバランスを考慮しながら事業を進めております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。確かに新築はコストが大きな課題ですね。特に都心では、100平米以上の新築マンションは非常に高額になっています。一方、中古物件をリノベーションすれば、グレードの高いものでも新築よりは手の届きやすい価格で購入できる場合があります。結果として、多くの方にとって新築よりも中古マンションや戸建てを選ぶことが現実的な選択肢になってきている印象です。やはりコストパフォーマンスを意識する必要がある、ということですね。
■アズ企画設計 松本様
コストは非常に重要な要素だと考えています。
●DAIBOUCHOU
そうなると、中古や再販物件の比率が今後ますます高まっていく流れと理解してよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。新築は案件数が非常に少なく、土地情報も限られています。そのため、既存物件の中でいかに価値を見いだせるかが重要となり、取り扱いは自然と増えていくと思います。
●DAIBOUCHOU
そうしてバリューアップを行い、リーシングによって賃料を上げ、同じ利回りでも高く売却する。そういう流れになるわけですね。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
承知しました。では次に伺います。前期の粗利率が23％と非常に高水準となりましたが、この傾向は今後も続くのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。当社としては利益率の向上を明確に重視しています。選択と集中を徹底し、利益率にこだわる方針を社内外で公表してまいりました。特に「社員1人当たり利益3,000万円」を目標に掲げており、現在約65名の体制ですが、営業担当だけでなく全社員に対してこの目標を共有しています。少数精鋭で高い収益性を確保するという意識を徹底し、日々の業務に取り組んでいます。その結果として、今後も利益率は上昇傾向を維持できると考えております。
これまで幅広い事業を経験してきましたが、今後は都心エリアに事業を集中し、スピード感を持って取り組む方針です。こうした戦略により、収益性のさらなる向上が見込めると考えております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。人件費の比率が徐々に下がり、それによって利益率も上昇していく。結果として1人当たりの営業利益も増えていく、という理解でよろしいですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。そのとおりです。人件費そのものを削減するわけではなく、既存の社員がよりスピーディーに仕事を進められる体制を整えることで、結果的に利益率の向上につながると考えています。
●DAIBOUCHOU
また、不動産では10億円の案件と100億円の案件で労力が10倍かかるわけではありません。もし労力が半分や3分の1程度で済むのであれば、人件費比率は下がり、大型化するほど営業利益率が高まる。案件の単価も上昇するので、利益率は上がりやすい構造だと理解してよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。当社も大型案件を志向しており、都心に注力するほど必然的に物件も大型化していきます。現在は20～30億円規模の案件に着手しており、過去にはなかった規模感です。案件の大型化とスピード感を両立させることで、さらなる利益率の向上を実現できると考えています。
●DAIBOUCHOU
さらに、財務面でも従来は手が届かなかった大型案件を、銀行からの資金調達によって取得・開発できるようになってきたという感じでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。銀行からの融資手法も進化しています。従来の協調融資に加え、シンジケートローンなど複数行による融資を活用することで、大型案件にも対応可能となりました。融資手段の多様化と大型化が、事業の規模拡大と利益成長につながっていると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。それによって「社員1人当たり営業利益3,000万円」の達成を目指していく、という流れですね。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く
＜KM＞
アズ企画設計<3490>
■アズ企画設計 松本様
ご指摘のとおり、不動産市況リスクは当社にとっても非常に重要な課題です。過去にも市況変動による影響が繰り返し発生しており、十分に注意を払っています。
具体的な回避策としては、まず都心エリアを戦略的に重視しています。都心は需要が旺盛で価格が下落しにくいため、リスクを低減できると考えています。
さらに、当社が手掛ける開発案件は年間で数件に限定し、その進め方にも工夫をしています。例えば、建築会社と協力し、建物が完成した段階で当社が買い取るスキームを活用しています。これにより、建築中に生じるリスクを建築会社と分担し、当社単独で背負わないようにしています。すべての案件で適用できるわけではありませんが、土地の仕入れから完成までを共同で進め、建築会社にリスクを一部担っていただく事業モデルを取り入れているのが特徴です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。これはいわゆるオフバランス開発と呼ばれるものですね。建築会社のバランスシート上で開発を進め、完成した段階で御社が買い取り、販売するという理解でよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。おっしゃる通りです。
●DAIBOUCHOU
ということは、潜在的に在庫として計上されていないものの、オフバランスで進行している開発案件が複数存在している、という理解をいたしました。
それから、新築や建て替え、特にオフィスビルのような大型案件では、建築費の高騰や人手不足の影響で計画が難航し、場合によっては中止になるケースも見られます。その結果、オフィスの供給が減少し、賃料や空室率が大きく悪化する懸念は少ないと理解してよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。まさにその通りです。供給が建築費や人件費の高騰で後ずれしている一方、需要は堅調に推移しているという状況です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。新築マンションについても同様に、まとまった土地が少なく、仮にあったとしてもホテルやオフィスビルなど別の用途に利用されることが多いため、住居用として供給される量は限定的、という状況でしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。都心の案件は供給量が増えることはほとんどありません。そのため、このエリアで事業を続ける限り、需要は旺盛であると考えております。
●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。では次に伺います。現在、建て替えや新築の建築コストが高騰しています。そのため、建て替えよりも改修・リノベーションの方が相対的に割安だという意見もありますが、この流れは御社にとって追い風になるのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、大きな追い風になると考えています。リノベーションは新築に比べて工期が短い点が大きなメリットです。当社が取り組む場合、通常は3か月前後、長くても半年程度で完了します。一方、新築の場合は2年程度を要するため、リノベーションの方が回転が速く、効率的に事業を進めることができます。
また、都心における土地情報は限られており、新築案件の機会が少ないことからも、リノベーションの方がコスト面・工期面で優位性が高いと考えています。
加えて、人件費や建築資材の価格は、デフレからインフレ局面に移行したことで上昇傾向にあります。そのため、新築・リノベーションを問わず、工事を依頼する際には財務基盤の安定した施工会社と長期的に取引を続けることが極めて重要です。当社自身も財務の安定性を維持しつつ、信頼できる施工会社と協力し、コスト・品質・スピードのバランスを考慮しながら事業を進めております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。確かに新築はコストが大きな課題ですね。特に都心では、100平米以上の新築マンションは非常に高額になっています。一方、中古物件をリノベーションすれば、グレードの高いものでも新築よりは手の届きやすい価格で購入できる場合があります。結果として、多くの方にとって新築よりも中古マンションや戸建てを選ぶことが現実的な選択肢になってきている印象です。やはりコストパフォーマンスを意識する必要がある、ということですね。
■アズ企画設計 松本様
コストは非常に重要な要素だと考えています。
●DAIBOUCHOU
そうなると、中古や再販物件の比率が今後ますます高まっていく流れと理解してよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。新築は案件数が非常に少なく、土地情報も限られています。そのため、既存物件の中でいかに価値を見いだせるかが重要となり、取り扱いは自然と増えていくと思います。
●DAIBOUCHOU
そうしてバリューアップを行い、リーシングによって賃料を上げ、同じ利回りでも高く売却する。そういう流れになるわけですね。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
●DAIBOUCHOU
承知しました。では次に伺います。前期の粗利率が23％と非常に高水準となりましたが、この傾向は今後も続くのでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。当社としては利益率の向上を明確に重視しています。選択と集中を徹底し、利益率にこだわる方針を社内外で公表してまいりました。特に「社員1人当たり利益3,000万円」を目標に掲げており、現在約65名の体制ですが、営業担当だけでなく全社員に対してこの目標を共有しています。少数精鋭で高い収益性を確保するという意識を徹底し、日々の業務に取り組んでいます。その結果として、今後も利益率は上昇傾向を維持できると考えております。
これまで幅広い事業を経験してきましたが、今後は都心エリアに事業を集中し、スピード感を持って取り組む方針です。こうした戦略により、収益性のさらなる向上が見込めると考えております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。人件費の比率が徐々に下がり、それによって利益率も上昇していく。結果として1人当たりの営業利益も増えていく、という理解でよろしいですね。
■アズ企画設計 松本様
はい。そのとおりです。人件費そのものを削減するわけではなく、既存の社員がよりスピーディーに仕事を進められる体制を整えることで、結果的に利益率の向上につながると考えています。
●DAIBOUCHOU
また、不動産では10億円の案件と100億円の案件で労力が10倍かかるわけではありません。もし労力が半分や3分の1程度で済むのであれば、人件費比率は下がり、大型化するほど営業利益率が高まる。案件の単価も上昇するので、利益率は上がりやすい構造だと理解してよろしいでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。当社も大型案件を志向しており、都心に注力するほど必然的に物件も大型化していきます。現在は20～30億円規模の案件に着手しており、過去にはなかった規模感です。案件の大型化とスピード感を両立させることで、さらなる利益率の向上を実現できると考えています。
●DAIBOUCHOU
さらに、財務面でも従来は手が届かなかった大型案件を、銀行からの資金調達によって取得・開発できるようになってきたという感じでしょうか。
■アズ企画設計 松本様
はい。銀行からの融資手法も進化しています。従来の協調融資に加え、シンジケートローンなど複数行による融資を活用することで、大型案件にも対応可能となりました。融資手段の多様化と大型化が、事業の規模拡大と利益成長につながっていると考えています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。それによって「社員1人当たり営業利益3,000万円」の達成を目指していく、という流れですね。
■アズ企画設計 松本様
はい、その通りです。
株式会社アズ企画設計×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く
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